社區大小事

社區管理聖經：公寓大廈管理條例

聽聽某棟11樓住戶的抱怨

與11樓住戶偶遇，談到社區管理大小事，有些怨言：

1. 管理費每坪80太高？聽說湯泉老社區收60，玉上園新社區收65，我們憑什麼比別人
2. 管委會年營收一億？如何運用分配？資金管理如何有效應用？
3. 委員人數太少？能做事的更少的可憐？委員數增加一倍恐怕又會太多？
4. 委員會只有3人在決定事情，重大事情沒有把關？監委在幹嘛呢？
5. 一人一票，委員舉雙手算2票？
6. 點交(移交)工作要審慎，最好要公平公正公開所有程序，讓住戶看到了解並認同。
7. 中秋活動不符合住戶需求，浪費金錢、在煙霧迷漫朦朧氣氛下忙著(吃)烤肉，相見歡？

第一屆管理委員會

組織：

1. 每棟選派一位成為委員(又稱棟長)：
• 就委員數與社區人數比例來講偏低，就委員人數(14人)運作來講也算剛好，太多人開會討論就越困難達成一致意見，只希望棟長能夠自己組織該棟有志之士，整合意見，發揮棟長最大效益。
• 問題：第一次開區權大會，住戶認識了解有限，選舉出來的委員得票數超低
2. 大型社區管理問題
• 決策程序出現問題
• 重要大事應公開討論，甚至邀請住戶專家參與，一手遮天自行決策，危險！
• 感性小事不必公告，住戶自會感受得到。
• 事有輕重緩急，公平公正公開的決策力無感，感受不到委員會在做事情。
• 物管公司人才素質偏低：
• 物管公司為求時效，對於保全人員及服務人員濫竽充數，沒能顧好人事卻衍生種種管理問題，累死委員
• 不願花高薪請高階管理人才，以及保全人員幾乎為就業市場最低階人才，素質差，專業及訓練不足
• 委員與物管管理階層存在極大管理觀念落差，遇問題不斷要求，累死委員
• 希望委員們坐下來與物管管理人員好好談，要談管理理念及作法，3個月無效就換人。
• 物管公司資源不足：
• 物業管理公司是否有足夠資源與能力協助社區？是否用心與社區委員溝通？
• 管理公司汰換，但要將表現好的人才留下
• 建立適合的管理辦法與各種制度，作為後續管理公司的管理參考聖經。
• 委員會管控能力不足：
• 主委大權在握，指揮物管人員，未能有效授權，累死自己吃力不討好。
• 委員不可能樣樣精通，甚至也不是所謂的專家，要吸收新知，聘用專家
• 功能委員可請顧問來開課，吸收新知。聘請專家來協助社區事務。
• 凡事靠自己親身處理決不是好方法，多善用授權，安心又省力。

增設格柵、雨遮

問題：

1. 高樓層住戶風大，陽台曬衣被風吹落或淋濕。
2. 樓下露臺戶時見菸蒂、甚至遭潑水。

建議：

1. 大樓陽台增設隔柵--檔風雨、隔熱、整齊美觀(擋五花八門的私物)，透氣佳
2. 大樓陽台增設鋁窗--關閉時可防風雨、不能隔熱、不透氣
3. 露臺戶增設雨遮--防掉落物、隔熱，需保留通風與美觀
• 露臺雨遮可以搭雨遮嗎、敦親睦鄰優先？圖片搜尋
• 露臺雨遮的合法性問題、其他請參考google搜尋：露臺雨遮

參考：

1. 擎佑工程有限公司--鋁隔柵外牆隔熱，活動式隔柵可保留景觀，推。
2. 室外機木隔柵--木百葉(高豐木業)、百葉窗DIY、活動百葉門、訂製百葉門
3. 花園陽台降溫
1. 霧世紀--噴霧系統、影片觀賞
2. 離心式--超冷卻經濟降溫裝置 酷樂俠，網友評論

社區管理

生平第一次當委員，新手開車，拿出過去25年經營公司業務工作經驗來參與社區管理，性質不同，管理方式迥異，讓我碰到不少阻力，沒辦法採用最好的標準，只好用比較適合的，所以原則上案下列步驟進行：

1. 與物業經理研討，找出工作合理化模式
2. 導入社區管理系統
3. 將社區事務資訊公開
4. 成立志工團隊，鼓勵住戶參與社區經營。

社區管理系統：

1. Newcity物業管理系統、元氣大鎮使用Newcity--住戶心得
2. i-Living社區管理系統

管理規章(辦法)：可供參考

1. 寵物管理
• 政府提供寵物登記管理系統
• 網友評論寵物不落地
• 網友評論相關法律問題
• 別家社區的寵物管理辦法
• 桃園成功大廈
• 比較成熟的社區寵物管理辦法
• 社區寵物管理辦法(範本): 正楷峰閣社區
2. 社區生活規約
• 中悅麗池
3. 公共設施使用管理
• 鄉林皇居公共設施使用管理辦法
• 春城大砌社區公共設施使用與管理辦法
• 社區設施得人心：遠雄大未來 拿下寶座
4. 公共電費計算
• 台電時間電價與季節電價認識
• 媒體報導: 2014年6月1日 夏月電價上路
• 破解電費密碼，您可以省更多！ 調整「契約容量」為中大型社區省電、省銀子
5. 社區財務
• 公寓大廈管理基金交付信託，好處多多！
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公設點交--第一屆委員須知

公設點交工作前應有認知、注意事項：

1. 公設點交經驗：中華不動產知識交流協會
• 公設又分成大公與小公，到底哪些可以由管委會來驗收？哪些最好委託專業機構驗收，才能保障未來的權益？
• 設施部分，管委會可以自行觀察勘驗，只要「不歪、不斜、不破、不漏、順眼、好用」，應該就可以過關。
• 若是點交設備，最好委由專業機構或是專業技士來協 助勘驗，才能知道合格與否。目前的價格行情並沒有統一標準，而是看管委會要求勘驗的設備多寡而定，價格從10幾萬元起跳，到數十萬元都有，並不是貴的就比較專業，便宜的就服務陽春，不妨先問問該廠商過去曾經點交過哪些社區，再由主委去該社區打聽一下這家廠商的口碑如何再決定。
2. 新社區第一屆管委會成立後之注意事項
3. 大樓點交注意事項
4. 管委會公設點交問題與意見
5. 黑心建商的告白6：分化管委會
6. 拒絕建商移交公設，恐將得不償失
7. 買屋先挑管委會 公設運作良好社區加分

智慧社區

未來生活走向智慧化，智慧手機、智慧手錶、智慧電視、機器人、人工智慧...，所有產品都要智慧化，當然，未來的社區也要走向智慧化。

1. 參考文章：物聯網在智慧家庭與智慧社區的應用、從物聯網看智慧社區、搶錢省錢
2. Living Lab：資策會在民生社區進行生活實驗園區
3. 社區安全
• 現狀：美河市是一個2,200多戶、東西大門(頭尾)長達1,000公尺的狹長形狀社區
• 問題：
• 南北暴露面加起來長度就達2,000公尺，需要監控範圍極大
• 目前保全人員固定崗哨3人，活動崗哨2人，看守效果十分有限，未能發揮監管效能
• 分析：
• 如配置足夠的保全人員，規劃有效的監管社區人車，恐怕要多達10位以上的保全人員，但如此多的保全人員實在很奇怪！(住戶進出東西向大門時看到這麼多保全人員反而有被監視的感覺)，再者社區支付龐大的保全負擔，不符成本效益。
• 一般社區大門無門禁管制，保全人員採用目視管理決定是否開門讓人員進出
• 建議：
• 南面三樓平台目前已有門禁管制，住戶刷卡進入社區，無須設置崗哨人員
• 北面一樓店面既為開放式，住戶刷卡進出梯間，也無需設置崗哨人員
• 設置網路監控設備：多利用網路影像監控技術，當發生異常信號時，立即找出問題人物、快速反應異常狀況。